道路には種類がある？【更新】 | 小山市の不動産ならハウスドゥ小山城南

2026-03-08のお知らせ

土地の価値を左右する最も重要な要素の一つが「道路の種類」ですね。
都市計画法や建築基準法によって、その土地に家が建てられるかどうかが決まります。

特に重要なものを中心に、わかりやすく整理しました。

1. 建築基準法上の「道路」とは？
家を建てるためには、原則として「幅員（幅）4m以上の道路に、敷地が2m以上接している」必要があります（接道義務）。

① 1項1号道路（公道）
市道や県道など、幅員4m以上の公共の道路です。最も一般的で、資産価値も安定しています。

② 1項2号道路（開発道路）
宅地造成など、開発許可を受けて作られた道路です。完成後は市町村に引き継がれて公道になることが多いです。

③ 1項5号道路（位置指定道路）
民間人が特定の手続きを経て、特定行政庁から「ここは道路です」と指定を受けたものです。私道であることが多いですが、建物を建てるための道路として認められています。


2. 要注意な道路
ここからが、不動産取引で特に慎重な確認が必要な道路です。

④ 2項道路（みなし道路）
一番の要注意ポイントです。 建築基準法が施行された際、すでに家が建ち並んでいた「幅4m未満」の古い道のことです。「将来的に4mに広げること」を条件に、道路としてみなされています。

・セットバック（敷地後退）： 家を建て替える際、道路の中心線から2m下がらなければなりません。その分、自分の敷地として使える面積が減るため、建築プランに影響が出ます。

⑤ 43条但し書き道路（現在は43条2項）
法律上の道路には該当しませんが、周囲に広い空地があるなど特定の条件を満たし、特定行政庁が認めた場合に限り、例外的に建築が許可される通路です。

・リスク： 建て替えのたびに許可が必要になるケースがあり、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。

3. 「公道」と「私道」の違い


道路の種類とは別に、誰が所有しているかという区分もあります。

・公道： 国や自治体が所有。維持管理（除雪や補修）も自治体が行います。

・私道： 個人や会社が所有。



・掘削承諾・通行承諾：私道に面した土地で水道管を引き直す際、所有者全員のハンコ（承諾）が必要になることがあり、トラブルの原因になりやすいポイントです。
 



家を買うなら、売るなら
ハウスドゥ小山城南　宇都宮不動産にお任せ下さい！！